Eksmisja jest to przymusowe opróżnienie lokalu/pomieszczenia przeprowadzane przez komornika sądowego.

Przepisy dotyczące eksmisji uregulowane są w:

Ustawie z dnia z dnia 17 listopada 1964 r. Kodek postępowania cywilnego,
Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
Ustawie z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych.

Podstawa wszczęcia postępowania eksmisyjnego

Komornik sądowy przeprowadza postępowanie eksmisyjne na wniosek wierzyciela tj. osoby która ma prawo stwierdzone tytułem wykonawczym (orzeczeniem sądowym, ugodą zawartą przed sądem lub aktem notarialnym z klauzulą wykonalności) do żądania opuszczenia i opróżnienia lokalu/pomieszczenia przez inną osobę (dłużnika).

Wierzyciel wnosząc do komornika o przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego składa wniosek na piśmie lub ustnie do protokołu załączając do niego tytuł wykonawczy (orzeczenie sądowe, ugodę zawartą przed sądem, akt notarialny – z klauzulą wykonalności).

Jakie czynności przeprowadza komornik po złożeniu wniosku?

Czynności komornicze szczegółowo opisane są w art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

W pierwszej kolejności komornik sądowy jest zobowiązany wezwać dłużnika do dobrowolnego opuszczenia i opróżnia lokalu/pomieszczenia wyznaczając mu odpowiedni termin – zazwyczaj jest to termin 7 lub 14 dni.

Dalsze czynności uzależnione są od tego czy eksmisja dotyczy pomieszczenia mieszkalnego czy innego.

Eksmisja z pomieszczenia niemieszkalnego

Pomieszczenie niemieszkalne to np. sklep, biuro, magazyn oraz każde inne pomieszczenie, które nie jest przeznaczone na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych dłużnika.

Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu komornik przystąpi do czynności przygotowującej przeprowadzenie eksmisji, tj.: uda się do pomieszczenia z którego dłużnik ma być eksmitowany w celu przeprowadzenia oględzin pomieszczenia, sprawdzić jakie przeszkody będą musiały być pokonane w celu skutecznego przeprowadzenia czynności.

Następnie komornik wyznaczy termin eksmisji, poinformuje o terminie dłużnika i wierzyciela, zawiadomi organ Policji w celu zapewnienia komornikowi asysty, w miarę potrzeby zamówi usługi ślusarskie w celu przymusowego otwarcia drzwi oraz firmę transportową i osoby do przeniesienia ruchomości.

Czynności eksmisyjne zgodnie z art. 809 (1) § 1 pkt 8 Kodeksu postępowania cywilnego utrwalane są za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk.

Eksmisja z pomieszczenia mieszkalnego

Bardziej skomplikowaną sytuację jest w przypadku eksmisji z lokalu mieszkalnego gdyż co do zasady nie ma eksmisji „na bruk” i jeśli dłużnik nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego to eksmisji nie przeprowadzi się w przypadku gdy wierzyciel lub gmina nie zapewni dłużnikowi pomieszczenia tymczasowego. Komornik składa wniosek do gminy o dostarczenie dłużnikowi pomieszczenia tymczasowego jednak praktyka jest taka, że gmina niezmiernie rzadko wskazuje takie miejsce – w mojej 5 letniej praktyce jeszcze się to nie zdarzyło.

pomieszczenie tymczasowe zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 5a ustawy o ochronie praw lokatorów jest to pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

Wyjątki w obowiązku zapewnienia pomieszczenia tymczasowego wskazane są w art. 25d ustawy o ochronie praw lokatorów, który stanowi:

“ Prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli:

z tytułu wykonawczego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego;
dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone zgodnie z art. 19b ust. 1;
dłużnik został zobowiązany do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia;
dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu.
dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.”

W takich przypadkach komornik na podstawie art. 1046 § 5(1) Kodeksu postępowania cywilnego usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Okres ochronny

Zgodnie z art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Należy zauważyć, że powyższy przepis w drodze wyjątku pozwala na eksmisję osoby w okresie ochronnym w przypadku wskazania mu lokalu, nie dotyczy to jednak pomieszczenia tymczasowego, chyba że spełnia wymogi lokalu. Warto zacytować pojęcie lokali z ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 2 ust 1 pkt 4):

lokal: należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych;

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu

Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie, powinno odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od dłużnika, odszkodowania uzupełniającego.